Адвокат з нерухомості. Юрист з нерухомості.
Юридичний супровід угод купівлі-продажу квартири (будинку, земельної ділянки)

Захищена операція з нерухомістю.

Під час укладення операції з нерухомістю при купівлі, продажу майна (квартири, будинку, земельної ділянки), неминуче виникає безліч юридичних нюансів, питань, на які людина без юридичної освіти та відповідною спеціалізацією в даному питанні, не завжди може правильно відповісти. Цією незахищеністю угоди часто користуються аферисти та шахраї. В результаті при укладанні угод покупці можуть втратити гроші, час, нерви і найчастіше здоров'я. Протистояти професійним шахраям, як правило, може лише адвокат з нерухомості або професійно підготовлений юрист з нерухомості, який знає якщо не всі, то абсолютна більшість як відверто злочинних, так і напівлегальних схем обману покупців починаючи від банальної підробки документів і закінчуючи величезними будівельними аферами.

Пропрацювавши більше трьох з половиною років слідчим з економічних злочинів і надалі ставши адвокатом (я консультував і продовжую консультувати кілька фірм, які займаються будівництвом як індивідуальних, так і багатоквартирних житлових будинків) знаю не з чуток про проблеми при операціях пов'язаних з придбанням нерухомості.

Безумовно, при придбанні квартири можна нічого не робити і покластися на порядність і сумлінність продавця (або ріелтора, який у разі виникнення будь-яких юридичних проблем ніякої відповідальності за операцію з нерухомістю не несе). Це найпростіший, але далеко не самий правильний спосіб при операціях з нерухомістю.

У будь-якому випадку, займатися купівлею квартири (будинку, земельної ділянки) самостійно і брати всю відповідальність угоди на себе або доручити здійснення всіх необхідних передпродажних перевірок і підтвердити юридичну чистоту угоди купівлі продажу з нерухомістю професійного адвоката вибирати Вам.

Вартість повного супроводу угоди купівлі-продажу нерухомості (квартири, будинку, земельної ділянки) становить еквівалент 100 (сто) доларів США в гривні на момент укладення договору.

Вдалих Вам покупок!

Зверніть увагу!

Активізувалися схеми з продажу квартир через механізм договорів довічного утримання малозабезпечених пенсіонерів.

Зважаючи великого попиту на житло серед жителів столиці та приїжджих громадян, в Києві активізувалися схеми з продажу квартир через механізм договорів довічного утримання малозабезпечених пенсіонерів. Зокрема, з'явилися оголошення про "соціальної розстрочку", згідно з якою квартиру в столиці можна придбати за 30% ринкової вартості з щомісячною виплатою пенсіонеру в середньому до 2000 грн. і комунальних платежів.

Згідно ст. 744 ЦКУ, за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше цінне майно, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача доглядом довічно.

При цьому посередники в такій операції з нерухомістю наживаються на обох сторонах процесу. Від пенсіонерів вимагають половину від отриманої суми, в середньому, $5-10 тис. за свої послуги. А майбутній "покупець", крім власне 30% вартості житла, має ще й заплатити 3-5% комісійних під виглядом ріелторського винагороди.

Сам по собі договір довічного змісту є законним і передбачений ст. 744 Цивільного кодексу України. Механізм передбачає можливість отримання житла за довічне утримання пенсіонера без права відчуження квартири та повноцінного розпорядження нею. Проте ризики, з ним пов'язані, можуть геть знецінити вигоду від 70% "знижки від ринкової ціни квартири.

Зокрема, крім природного ризику «довгожительства», експерт також називає ряд потенційно небезпечних моментів, які можуть використовувати аферисти.

У разі неправильного складання, без урахування всіх нюансів, Договір довічного утримання можна розірвати. Для цього відчужувач подає до суду позовну заяву про те, що його погано «неправильно» містять або про те, що ви загрожували його життю і здоров'ю. Як правило, суд завжди виступає на захист літніх людей. А посередники самі часто підбурюють власників розірвати договір і укласти його з іншими бажаючими отримати дешеве житло, щоб отримати чергове грошову винагороду. Відомі випадки, коли за 2-3 роки один і той же власник укладав 5-6 договорів довічного утримання".

Як правило, в Договорі довічного утримання прописується, що набувач виплачує пенсіонеру разову велику суму, а потім щомісячне довічне утримання, грошовий еквівалент якої визначається в кожному конкретному випадку.

Раніше пенсіонер або його родичі могли легко розірвати в суді договір і повернути собі квартиру, ніж з успіхом і користувалися тому, що набувачеві було складно документально підтвердити, що пенсіонер отримував-таки від нього за договором перераховані в ньому нематеріальні послуги (прибирання, приготування їжі, похід по магазинах, тощо). Тепер же щомісячні платіжні документи з печаткою банку про виплати пенсіонеру можуть стати відмінним аргументом у суді, якщо справа до нього дійде, як і розписка пенсіонера про отримання ним великого початкового платежу за договором, яка обов'язково повинна бути оформлена юридично грамотно і за участю свідків, яких, у разі чого, можна буде притягнути до суду. Вважаю, що найкращий варіант для обох сторін – обмежити взаємини фіксованою щомісячною платою (рентою). Вона повинна збільшуватися на розмір інфляції з періодичністю, визначеною сторонами (наприклад, один раз в квартал). При відправці раз в місяць грошей поштою або на рахунок підопічного (відчужувача) квитанції будуть вагомим доказом сумлінності піклувальника.

Крім того, можливі також ситуації "забудькуватості" самих пенсіонерів, які не повідомляють про наявність далеких родичів, що мають право претендувати на спадок. У такому разі договір довічного утримання може бути в певних випадках розірвано.

Перед тим як підписувати договір довічного утримання, важливо простежити історію квартири через Відкритий реєстр нерухомого майна. Це дозволить зібрати необхідний для укладення договору мінімум інформації, зрозуміти, хто раніше володів правами на цю квартиру, підписувався раніше подібний договір, чи є обмеження на це майно і багато іншого. При укладанні Договору довічного утримання є й інші нюанси, про які можна прочитати у відкритих джерелах.

Однак найкраще залучити до укладення таких угод з нерухомістю хорошого адвоката з нерухомості, юриста з нерухомості або ж зовсім відмовитися від укладання такого договору враховуючи всі наявні ризики.